张老师说：BIM在物业管理上的应用（二）

BIM在物业运维管理上能干什么

2.1设备空间快速定位

给予各系统各设备空间位置信息，把原来编号或者文字表示变成三维图形位置，这样一方面便于查找，另一方面参看也更直观更形象。例如：安保人员可在交互界面上通过BIM模型上快速定位消防报警所在位置，并查看周边的疏散通道和救火设备。

2.2内部空间设施可视化

目前大部分信息都存在于二维图纸和各种机电设备的操作手册上，需要使用的时候由专业人员自己去查找信息、理解信息，然后据此决策对建筑物进行一个恰当的动作。利用BIM将建立一个可视三维模型，所有数据和信息可以从模型里面调用。例如：二次装修的时候，哪里有管线，哪里是承重墙不能拆除，这些在BIM模型中一目了然，在BIM模型中就可以看到不同区域属于哪些租户，以及这些租户的详细信息。

2.3运营维护数据累积与分析

商业地产运营维护数据的积累，对于管理来说具有很大的价值。可以通过数据来分析目前存在的问题和隐患，也可以通过数据来优化和完善现行管理。例如：通过能量计量的读数状态，并且累积形成一定时期能源消耗情况，建立能耗模拟模型，协助管理人员清晰、直观地掌握能耗现状，以及降耗关注点；通过累积数据分析不同时间段空余车位情况，进行车库管理。

2.4设备运行监控

对设备的搜索、查阅、定位功能。通过运维管理平台交互界面链接BIM模型中的设备，可以查阅所有设备信息，如供应商、使用期限、联系电话、维护情况、所在位置等；可以对设备生命周期进行管理，比如对寿命即将到期的设备及时预警和更换配件，防止事故发生；可以查询所有相应设备在虚拟建筑中的准确定位；进行建筑设备实时浏览。 

在设备运行和控制方面，所有设备是否正常运行在BIM模型上直观显示，例如绿色表示正常运行，红色表示出现故障；对于每个设备，可以查询其历史运行数据；另外可以对设备进行控制，例如某一区域照明系统的打开、关闭等。

2.5隐蔽工程管理

目前物业管理大多数情况是包含隐含工程的图纸/资料，很可能在某个资料室的角落里，只有少数几个人知道。特别是随着建筑物使用年限的增加，人员更换的频繁，这些安全隐患显得更加突出。

利用BIM的优势管理复杂的地下管网，如污水管、排水管、网线、电线以及相关管井，可以在三维空间图上直接量取相互位置关系。任何室外的改建或二次装修均可避开现有管网位置，便于管网维修、更换设备和定位。同样的情况也适用于室内的隐蔽工程的管理。这些信息全部通过电子化保存下来，内部相关人员可以进行共享，有变化可以随时调整，保证信息的完整性和准确性。

2.6安保管理

基于BIM可视化管理安保子系统：通过配备监控大屏幕可以对整个园区的视频监控系统进行操作；一旦产生突发事件，基于BIM的视频安保监控就能结合与协作BIM模型的其他子系统进行突发事件管理。 

安保人员位置管理：对于保安人员，我们可以通过将无线定位系统来定位保安的具体方位。这个对于商业地产，尤其是大型园区地产中人流量大、场地面积大、突发情况多，这类安全保护非常有价值。一旦发现险情，管理人员就可以利用这个系统来指挥安保工作。

类似的还有水管气管爆裂等突发事件：通过BIM系统我们可以迅速定位控制阀门的位置。避免了在一屋子图纸中寻找资料，甚至还找不到资料。如果不及时处理，将酿成灾难性事故。

2.7停车管理

应用定位技术，在车子停好之后自动知道某车位是否已经被占用。通过停车卡、键入车牌号利用结合BIM的反向寻车系统（甚至手机APP客户端）很容易发现停车的位置。这对于容易迷失方位的客人来说，是个非常贴心的导航功能。

2.8应急指挥

基于BIM技术集成安防平台的优势是在于管理没有任何盲区。作为人流聚集区域，突发事件的响应能力非常重要。传统的突发事件处理仅仅关注响应和救援，而基于BIM的智慧运维对突发事件管理包括：预防、警报和处理。以消防事件为例，该管理系统可以通过喷淋感应器感应信息；如果发生着火事故，在园区的信息模型界面中，就会自动进行火警警报；着火的三维位置和房间立即进行定位显示；控制中心可以及时查询相应的周围情况和设备情况，为及时疏散和处理提供信息。

2.9维修保养

可视化报修单与可视化工单，在设备发生故障报警时，通过链接BIM模型三维显示故障位置；人为保修时也能够通过扫描二维码链接BIM模型对报修位置以及报修对象实现精确定位。当维保调度人员将前述故障和报修转成电子工单时，这些三维定位信息也一同加载到报修单上。

维修、保养和巡检人员，能够通过移动客户端下载当前位置三维地图，并标明维修、保养和巡检设备的位置，以便自行导航快速到达设备维修点。

能够通过扫描设备代码获得该设备相关技术资料和图纸的链接，根据需要下载，以便协助工作。

能够通过扫描设备代码，了解该设备的服务区域，以及该区域目前情况，以便判断是否适合施工。

处理紧急情况时，能够利用移动终端链接BIM系统，查询：上位水阀、上位配电箱、上位新风机组等的编号和位置。如需要帮助时，可以快速定位周围员工分布。

能够根据BIM模型中的设备DNA中的静态维度，再结合设备故障率、平均负载率等动态维度，自动生成设备预防性维护、保养计划。

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