张老师说：BIM在物业管理上的应用（三）

如何将BIM与物业运维管理平台结合

基于目前国内物业人员结构以及BIM本身的技术特性，将BIM直接用于物业运维管理上是不现实的，其主要原因是：

1.   物业人员的基本技术知识主要在于设备运行与维修上，而软件操作技能相对比较低。

2.   BIM只是一个建筑模型，内置大量数据，很多数据在日常运营应中很少用到，直接使用会给使用者造成过多干扰；同时BIM模型过于“沉重”，直接使用会占用太多资源，致使操作与运行缓慢，不能满足实时性需求。

3.   直接使用BIM需要专用工具，而目前这些工具均是为设计阶段服务的，且操作复杂，太过“工程师”化了，不适用于运维管理方面。

4.   BIM只包含建筑的静态信息，如果不与动态数据相结合，其潜在功能不能充分发挥。

因此，只有将BIM嵌入在物业运维管理平台中才能达到实用、适用的目的，换句话说是以BIM为数据的承载体运行在后台，以集成运维管理平台为三维图形化数据展示界面，才能够将BIM用好、用活、用透。

但是如何将BIM嵌入到集成运维管理平台中，笔者认为有四个关键技术必须解决，下面分别做个简单陈述，为读者提供一个思路。

3.1统一数据编码标准

目前一方面国内在设计阶段大多使用欧特克的BIM工具（其它工具也存在类似问题，这里就不一一赘述了），其遵循的数据编码标准是OmmiClass，而各物业集成运维管理平台提供商使用的数据编码标准千奇百怪且不完善；另一方面OmmiClass编码标准只关注静态数据，而对机电设备运行过程中的动态数据基本没有涉及。

基于上述原因，如果要将BIM作为数据载体嵌入到集成运维管理平台中，则首先必须制订出一套统一的数据编码标准体系，这是实现BIM与集成运维管理平台之间数据共享、数据交换的基础。这个数据编码体系至少应包含以下几个标准。

1.   建筑地理编码标准，包括类型和特征等。

2.   建筑空间编码标准，包括类型和特征等。

3.   设备/设施编码标准，包括类型、特征和技术文档等。

4.   动态信息点编码标准，包括类型、特征、阈值、采样周期等。

5.   报警/故障分级标准。

3.2定义数据结构和数据库结构

目前集成运维管理平台只关注实时运维管理，虽然有一些历史记录以供追溯查询之用，但各产品提供商都是根据自己的理解来建立数据库，很不完善，且数据结构和数据库结构不统一，远远不能适应对本身物业运维大数据分析的需求，更别说用在集团物业管理云平台上以及智慧城市管理上了。

因此，在建设集成运维管理平台之前必须首先定义统一的数据结构、数据存储、数据库和数据传输结构，为大数据分析和集团化物业管理云平台打下坚实的数据基础。笔者建议至少在以下几个方面统一定义。

1.   数据结构包括：

a)   物业地理和类型标签；

b)   设备类型、安装位置和服务区域标签；

c)   数据采集时间和采集粒度标签。

2.   数据存储结构从大到小：

a)   由区域及类型；

b)   由类型及业态；

c)   由业态及系统；

d)   由系统及子系统；

e)   由子系统及设备；

f)   由设备及信息点；

g)   按照信息点保存时间和采样粒度预留存储空间并采用堆栈式存储。

3.   数据库结构：

a)   结构化关系型数据库；

b)   半结构和非结构化数据库；

c)   综合数据仓库。

4.   数据传输结构：

a)   实时传输数据、定时传输数据和随机需求传输数据；

b)   数据传输过滤条件，比如：物业区域与类型、系统和设备、数据类型和粒 

      度、采样周期等；

c)   数据包头、包体、体量和包尾等；

d)   传输加密方式。

3.3对BIM分层拆解轻量化

BIM的分层拆解主要是解决竣工BIM体量过重，不适合实时操作的问题，拆解是在不破坏原始竣工BIM的基础上进行的，拆解后的各BIM层级与原始竣工BIM关联，这样既能够保证各BIM层级上动态数据变化对原始竣工BIM进行修正，同时保留在对物业建筑做大型结构调整和设备更新时，利用BIM工具进行再设计的功能。如何对竣工BIM进行拆解分层，以及分层的目的，笔者做如下建议。

1.   首先将土建结构中的设计数据和原材料数据分离出去，只保留建筑的三维空间结构、装饰效果和漫游功能，这将使建筑空间结构大大轻量化。

2.   将建筑机电设备按系统、子系统、管线、设备分层拆解，并能够按照需要同时或分层呈现，这一方面大大提高机电设备三维位置的调用速度，同时去除当下无关信息的干扰，使用户快速聚焦关注点。

3.   将逃生、疏散、救援路线分离出来，一旦发生紧急事件时，能够按照预置预案快速联动调出逃生、疏散、救援路线，这将大大提高应急指挥反应速度。

4.   将建筑整体按照三维坐标，并参照使用功能做立体栅格化切分，每个栅格有自己编码，以及上、下、前、后、左、右比邻栅格的编码信息，实现栅格间平滑漫游。每个栅格设置一个固定起始视角，利用自动定位系统或二维码扫描等手段自动关联调用。由于相比较整体建筑来讲，每个栅格承载的信息量相对比较少，大大提高调用反应速度，尤其适用于受通讯带宽限制的移动办公设备。

3.4统一交互页面风格

明晰、易懂、易操作是物业集成运维管理平台能否被物业管理人员很好地实际使用的关键因素之一，功能再强大的平台软件如果艰涩难懂、操作繁琐也不能充分发挥作用，甚至知难而退、弃之不用。

因此，保持嵌入在物业集成运维管理平台中的BIM页面风格、信息呈现格式与操作方式必须与物业集成运维管理平台保持一致、与使用者的习惯保持一致，使操作者不需要二次学习就能够方便地操作BIM功能。

一般上，竣工BIM的交互方式不是还保持着设计页面风格而不适用，就是由于BIM服务提供商不熟悉物业运营应用场景而对BIM信息不知取舍全部呈现，且交互层级太过复杂。所以BIM服务提供商和物业集成运维管理平台提供商协同进行BIM的使用交互界面的设计工作是必不可少的。

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