张老师说：BIM在物业管理上的应用（一）

近年来随着BIM（Building Information Modeling，建筑信息模型）技术在我国建筑行业的建筑设计与施工阶段应用不断深入，如何将BIM的优势延续在建筑物业的后期运维管理上发挥作用，一直是建筑业和物业管理业热烈讨论的问题，本文中笔者结合对BIM和物业管理两方面的基本认识，简答阐述一下笔者对BIM在物业管理平台应用方向和步骤的建议，希望可以对读者有所帮助，同时也欢迎大家交流不同心得。

一、BIM简介

首先介绍一下什么是BIM？BIM是怎样在建筑设计与施工上应用？以及在一个建筑项目完成后BIM应该是什么样子的？只有明白了上述几个问题，才能引申出BIM在后期物业管理上的应用范围。

1.1什么是BIM

BIM定义：

从BIM设计过程的资源、行为、交付三个基本维度，给出设计企业实施标准的具体方法和实践内容。BIM不是简单的将数字信息进行集成，而是一种数字信息的应用，并可以用于设计、建造、管理的数字化方法。这种方法支持建筑工程的集成管理环境，可以使建筑工程在其整个进程中显著提高效率和降低风险。

住建部工程质量安全监管司处长对BIM作出了解释。她表示：BIM技术是一种应用于工程设计建造管理的数据化工具，通过参数模型整合各种项目的相关信息，在项目策划、运行和维护的全生命周期过程中进行共享和传递，使工程技术人员对各种建筑信息作出正确理解和高效应对，为设计团队以及包括建筑运营单位在内的各方建设主体提供协同工作的基础，在提高生产效率、节约成本和缩短工期方面发挥重要作用。

BIM的定义由三部分组成：

1.     BIM是一个设施(建设项目)物理和功能特性的数字表达；

2.     BIM是一个共享的知识资源，是一个分享有关这个设施的信息，为该设施从建设到拆除的全生命周期中的所有决策提供可靠依据的过程；

3.     在项目的不同阶段，不同利益相关方通过在BIM中插入、提取、更新和修改信息，以支持和反映其各自职责的协同作业。

1.2BIM是怎样用的

BIM是怎样用的要从BIM的特点和优势来诠释。

BIM特点：

1.     可视化，将以往的线条式的构件形成一种三维的立体实物图形展示在人们的面前，BIM提到的可视化是一种能够同构件之间形成互动性和反馈性的可视，在BIM建筑信息模型中，整个过程都是可视化的。

2.     协调性，BIM建筑信息模型可在建筑物建造前期对各专业的碰撞问题进行协调，生成协调数据，提供出来，以及解决电梯井布置与其他设计布置及净空要求之协调，防火分区与其他设计布置之协调，地下排水布置与其他设计布置之类的协调等。

3.     模拟性，模拟性并不是只能模拟设计出的建筑物模型，还可以模拟不能够在真实世界中进行操作的事物。例如：节能模拟、紧急疏散模拟、日照模拟、热能传导模拟等；后期运营阶段可以模拟日常紧急情况的处理方式的模拟，例如地震人员逃生模拟及消防人员疏散模拟等。

4.     优化性，优化受三样东西的制约：信息、复杂程度和时间。没有准确的信息做不出合理的优化结果，BIM模型提供了建筑物实际存在的信息，包括几何信息、物理信息、规则信息，还提供了建筑物变化以后的实际存在。

5.     可出图性，可以帮助业主出如下图纸：1）综合管线图；2）综合结构留洞图；3）碰撞检查侦错报告和建议改进方案。

BIM的优势：

1.     三维渲染，宣传展示。

2.     快速算量，精度提升。

3.     精确计划，减少浪费。

4.     多算对比，有效管控。

5.     虚拟施工，有效协同。

6.     碰撞检查，减少返工。

7.     冲突调用，决策支持。

1.3建筑竣工BIM

上述对BIM的定义可能对某些读者过于抽象，本节笔者就自己的理解对BIM从无到有，是怎样一直走到竣工阶段做一个简单梳理，这里与本文无关信息略去：

1.     由建筑师设计建筑模型，做三维效果设计，以此为BIM的基础模型；

2.     由结构工程师设计结构模型并加入BIM；

3.     由土建工程师设计土建模型并加入BIM；

4.     由装饰工程师设计内外装饰模型并加入BIM；

5.     由机电工程师设计机电模型并加入BIM；

6.     由弱电工程师设计弱电模型并加入BIM，至此设计阶段基本完成，可以进行工程招标；

7.     由各专业中标方进行深化设计，并对BIM进行首次修改和调整；

8.     由总包方进行碰撞试验，并由各专业分包就试验结果对BIM再次进行修改调整，至此深化设计阶段基本完成，进入施工阶段；

9.     由施工单位将建筑原材料、设备、设施和详细施工信息逐渐加入到到BIM中；

10.   在竣工验收阶段在根据实际情况再次对BIM进行核实、调整生成竣工BIM转交给业主，至此施工阶段基本完成，进入建筑物使用维护阶段。

竣工BIM承载的信息：

1.     三维建筑空间信息。

2.     三维建筑结构信息。

3.     建筑材料信息。

4.     机电系统三维分布信息。

5.     机电设备三维服务区域信息。

6.     机电系统台账信息。

7.     设计能耗信息。

8.     隐藏工程信息。

9.     城市管网信息。

从上面描述，我们可以看到竣工BIM就相当于建筑物的DNA，其包含了该建筑的所有信息，如何充分利用这些信息服务于该建筑的运营管理正是本文所要与读者讨论的。