4000亿楼宇智能运维市场，仅这一家公司凭“物业机器人”跑马圈地

北上广深房价节节攀升，新增的建筑空间却将越来越少，地产行业新的增长点在哪？“在既有建筑的运维”，中创慧谷CEO陈军，一个从事楼宇运维管理25年的“行业老兵”，回答的非常笃定，土地资源有限，建筑规模不可能无限度扩大，未来既有建筑的运维管理将会是下一个风口”。

然而，一切都在智能化发展的今天，很难想象楼宇运维大都还处在一个传统和原始的发展状态中。前些年，由于整个地产行业的“烈火烹油鲜花着锦”之势，因运维不当高出来的成本根本不被重视。但眼下，这些 “问题”到了要解决的时候了。

陈军看到了这个行业的机会，同时也深知这个行业的痛点和难点。他把多年的建筑系统集成经验“智能化”，打造成了智慧运维管理的大数据平台。如今，这个平台初具规模，已完成几十个项目的部署，实现从集成到运维的全线打通，如海航集团楼宇运维全体系部署，鸟巢、北汽集团等运维系统部署。

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4000亿的大市场与亟待升级的行业

北上广15万栋建筑 每年运维费3400万

中国曾经经历过大规模基础建设的阶段，这导致市场中现存大量既有建筑，其中北上广等一线城市拥有建筑超过15万栋，住建部公示的数据显示，2015年中国的运维市场份额达到4000亿，行业从业人员达到2000万，增幅35%。一个15万平米的公共建筑，建设造价7亿，而50年运维中要消耗高达17亿的费用，平均每年消耗的运维成本预计在3400万左右。

根据大型公众建筑 50 年成本分析ICC数据显示，楼云建设中初期建设成本占了25.9%，维护保养占31.8%，能源费占32.3%，设备更新占10%，建筑的运维、能源和设备的成本远远大于建设成本。

陈军觉得，“建筑运维行业有着十分可观的发展前景”，不仅是因其市场巨大，另一个原因这个行业的发展中存在弊端较多，升级改造空间很大。“大型公共建筑的运维模式非常传统”，陈军说，“效率低、能耗高，人力成本高居不下”。

楼宇运维行业的技术门槛不算高，但是行业里的门道却很深。仅就设备的保养来说，“一栋楼里的大小设施设备上万件，每一个器件的保养维修都涉及一个行业，每个行业都会有几百个厂家，每一个厂家都有不同型号的产品”，要求维保人员必须十分熟悉设备日常运行情况、故障发生情况。而在实际的运维当中，设备保养仅仅是一个小方面。因此，陈军说，一个新的公司要想在这个行业做得十分深入，需要5年。

 

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打造“物业机器人”， 仅专利价值10亿+

解决管理之痛，降低 20% 的运维成本

 

一切都在“智能化”的今天，楼宇运维的智能化也是必然趋势。

“我们把运维专家几十年的从业经验，结合技术进行‘智能化’”，再以楼宇运营大数据为支撑，整合物业与服务，从而打造一整套运维管理体系，不仅有对人员赋能的app，也有管控机电设备的机器人”，这是陈军为楼宇智能运维给出的方案。中创慧谷凭借这个方案，已经做出了如海航集团、北汽集团、中发集团、鸟巢等运行维护的成功案例。

在这个方案里，中创慧谷可以为三类客户服务——业主、物业和工程服务商。业主关注能源消耗，物业关注人力成本，工程商则更多关注设备的生命周期，“我们会关注每个客户的利益，匹配不同的诉求，并提供相关的定制化服务。”

 “物业公司最大的痛点，其实都是人的管理”。从业人员流动性很大，且监督困难，造成管理成本高。中创慧谷把管理经验、管理制度、管理手段、管理技能都给植入到APP里面，最大程度的减少了管理成本。故障发现、维修派单、结果反馈、例行检查等等在APP中实时更新，管理者对于大楼的状态，员工工作情况都了如指掌。APP对员工不止是监督，更是帮助，这款管理软件带有大量设备的操作、维修手册，“假如遇到不同类型的空调机坏了，怎么维修APP可以直接告诉你”。

中创慧谷研发的物业管理软件mopai

除此之外，中创慧谷还整合产品及经验提供一站式解决方案,以"物业机器人”的形式提供全方位服务。陈军表示，“以前市场上的软件产品，都是针对新建项目而开发的，没有针对存量市场的产品，没有涉及到实际应用中可能存在的诸多障碍，我们打造的这个运维体系，可以实现设备的绿色高效运营”。"物业机器人”云后台利用AI人工智能的算法，已经完成了100+个业务模型，而每一个模型演变出几百个个性化模型，背后是几百个专家几十年工作经验和能力的沉淀。“如果我把这些模型背后的知识产权全部拿出来卖的话，可以卖到10-20亿。”

在应用中，“我们会在项目现场安装一台服务器，服务器的大脑在云端，这个服务会起到类似机器人的作用，替物业人员自动优化各种复杂机电系统的控制。”

“物业机器人”主要包含了Mopai移动运维云平台、Smart智能建筑资产管理系统、Master智能运维云平台三大产品系列，其中：

Mopai移动运维云平台，即通过对物业人员的赋能，使工作模式、工作流程的标准化、简单化。既实现降低物业行业准入门槛同时又可以提高服务质量和服务效率。

Smart智能建筑资产管理系统，即将传统的控制技术、企业级系统集成技术和最新的移动互联网技术进行深度融合，将所有机电、弱电系统进行整合，实现设备、人、时间的整体协调和优化管理。

Master 智能运维云平台，则是基于国际物资编码标准的"标准代码体系"，应用于集团公司、园区类建筑的机电与弱电设备系统的运维管理平台。从大数据的视角看待楼宇运维，将数据转化为知识、转化为生产力。

陈军说，从实际运行效果来看，以10万平米的商业楼宇为例，“慧谷物业机器人”的介入可以让客户整体降低 20% 的运维成本，其中人员配置降低30%，提升45%的管理效率，延长寿命20%，降低15%能源消耗。

smart的界面

 

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2年订单超2000万，用“城市合伙人计划”整合运维数据

2016年产品研发完成后，中创慧谷就收到了近千万的订单。据陈军介绍，2017年他预计订单总额会超过1500万。对于未来的公司发展，陈军也想的很清楚——城市合伙人计划。

这样做，除了快速的发展业务，陈军说他看重的不是每个单子挣了多少钱，而是“人”和“数据”，这个时期我们更需要经验丰富的“特种部队”，这些人的经验加上中创慧谷的智能系统，这在行业里太有竞争力了。

因此，“数据”，是中创慧谷追求的另一个目标。陈军是国家住建部的专家，非常熟悉建筑大数据如何使用才能产生更好的商业模式，因此慧谷会用市场的方式最快地收集到各种各样的数据，最终实现智慧运维管理大数据平台—“慧谷云”。一切都很顺利，按照陈军的预想在一步步实现。

公司的联合创始人张强毕业于清华大学电子技术专业，也从事智能建筑相关行业28年，是新加坡 CNA首席设计师。这样一位资深专家主管产品设计，也让中创慧谷的产品多了很多把握。

 “未来2-3年”，这是陈军认为楼宇运维时代的时间窗口，在一线和准一线城市，“后建筑市场”的创业风口即将来临，运维服务将是业内企业转型的最终落地点。“三年以后37.66%的增量建筑市场都萎缩了，这些人自然而然就会转移到既有建筑的运行维护上来，因为大家得活着”。

尽管已经走在行业前列，陈军还是觉得时间紧，要加大步伐，争取3年后，拿到一线城市市场10%的份额。为此，中创慧谷也开始了新一轮融资，以大幅推进城市合伙人计划，目前已经开始了。2018年，公司计划在华东、华南华北及华中几个大区设立不同的办事处或者合资公司。

采访结束后，陈军急忙赶着去上海出差，计划在华东、形成一个战略联盟，把上海合作伙伴们的大约400+栋建筑有效经营起来。